Νέο μοντέλο “επιθετικών” ρυθμίσεων για τα “κόκκινα” στεγαστικά δάνεια

[ad_1]

Της Νένας Μαλλιάρα

Νέο μοντέλο “επιθετικών” ρυθμίσεων, παράλληλα με τη λειτουργία του νόμου 4605, θα ακολουθήσουν οι τράπεζες για τη μείωση των “κόκκινων” στεγαστικών δανείων.

Πρόκειται για ρυθμίσεις αποκλειστικά μακροπρόθεσμου χαρακτήρα και με “κούρεμα” οφειλής τέτοιο που να συνιστά κίνητρο, σε σχέση με την αξία του ακινήτου, για τη συνεπή αποπληρωμή του δανείου από τον δανειολήπτη. Από τις ρυθμίσεις αυτές θα αποκλείονται α) οι οφειλέτες με μεγάλη αξία ακινήτων σε σχέση με τον δανεισμό τους, β) οι στρατηγικοί κακοπληρωτές, και γ) οι δανειολήπτες με νέες καθυστερήσεις. Και αυτό, διότι όπως τονίζουν αρμόδια στελέχη τραπεζών, “οι ρυθμίσεις δανείων δίνονται από τις τράπεζες για να απαλλαγούν οι οφειλέτες από τα χρέη τους, αλλά δεν συνιστούν δώρο. Η ρύθμιση δεν είναι δικαίωμα του δανειολήπτη, αλλά παροχή της τράπεζας. Και τις τράπεζες τις απασχολεί πολύ ο ηθικός κίνδυνος, δηλαδή η αποφυγή δημιουργίας συνθηκών που καλλιεργούν κουλτούρα μη πληρωμών. Η κουλτούρα πληρωμών έχει υποστεί τεράστια ζημιά, η διάβρωσή της “χτύπησε” την έννοια της πίστης στην οποία στηρίζεται το τραπεζικό σύστημα, και πρέπει να την αποκαταστήσουμε”.

Το σήμα για τις “επιθετικότερου” τύπου ρυθμίσεις, προσανατολισμένες στις ανωτέρω “προδιαγραφές”, δίνει η Εθνική Τράπεζα, καταγράφοντας μάλιστα και τα πρώτα θετικά αποτελέσματα. Η Τράπεζα ανακοίνωσε τον Μάιο ότι θα επικεντρώσει τη στρατηγική της στις “επιθετικότερες” ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων, παρουσιάζοντας το πρόγραμμα Split and Settle. Με το πρόγραμμα αυτό, η Τράπεζα διαχωρίζει την οφειλή του δανειολήπτη σε δύο τμήματα: α) αυτό που ο δανειολήπτης καλείται να αποπληρώνει και β) αυτό που η Τράπεζα του χαρίζει, εφόσον είναι συνεπής στην καταβολή του άλλου τμήματος έτσι ώστε το δάνειο να μην καταχωρηθεί ως NPE (πρακτικά, να μην βρεθεί σε καθυστέρηση άνω των 30 ημερών).

Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, στο νέο προϊόν της Εθνικής Τράπεζας έχει μετακυληθεί το 70% – 80% των ρυθμίσεων στεγαστικών δανείων της Τράπεζας, ενώ ο ρυθμός αύξησης των ρυθμίσεων από τον Μάιο που το πρόγραμμα ξεκίνησε να εφαρμόζεται μέχρι και τον Ιούλιο, ήταν στο 25%, 35% και 30% μηνιαίως αντίστοιχα.

Το μοντέλο ρυθμίσεων που ακολουθεί η Εθνική Τράπεζα δομείται εξαρχής έτσι ώστε να προσαρμόζει την αποπληρωμή του δανείου στην εισοδηματική/περιουσιακή κατάσταση του δανειολήπτη και στην αξία του ακινήτου του. Έτσι, σε αντίθεση με τις προηγούμενες ρυθμίσεις όπου ο δανειολήπτης είχε μία χαμηλή δόση για περίοδο 3 έως 6 ετών και μετά αυτή αναπροσαρμοζόταν ανοδικά, με το Split & Settle η μηνιαία δόση παραμένει συνεχώς σταθερή ώστε να αποφεύγεται το “payment shock” για τον πελάτη.

Το στοιχείο, ωστόσο, του νέου μοντέλου ρύθμισης που προτείνει η Εθνική Τράπεζα και αυξάνει κατακόρυφα την προοπτική εξυγίανσης των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, είναι το “κούρεμα” της οφειλής. Αυτό προσδιορίζεται στη βάση σχέσης δανείου – αξίας ακινήτου στο 80% – 95%, έτσι ώστε το ύψος του δανείου που θα πρέπει να αποπληρώσει ο οφειλέτης, να είναι πάντα μικρότερο από την αξία του ακινήτου του. Έχει έτσι το κίνητρο να είναι συνεπής στην αποπληρωμή του δανείου, αφού πάντα η αξία του ακινήτου του θα παραμένει υψηλότερη από το δάνειο (και μάλιστα, χωρίς να υπολογίζεται η προσδοκία για περαιτέρω αύξηση των τιμών των ακινήτων).

Σημειώνεται ότι στον νόμο 4605/2019 για την προστασία της πρώτης κατοικίας, το “κούρεμα” υπολογίζεται με σχέση δανείου – αξίας ακινήτου στο 120% (το υπόλοιπο του δανείου να υπερβαίνει την αξία του ακινήτου). Έτσι, για παράδειγμα, εάν το υπόλοιπο του δανείου ανέρχεται σε 130.000 ευρώ και η αξία του ακινήτου είναι 100.000 ευρώ, θα “κουρεύονται” από το δάνειο 10.000 ευρώ, ώστε να διαμορφώνεται η αναλογία LTV (loan to value, αξία δανείου προς αξία ακινήτου) στο 120% και ο δανειολήπτης να έχει να αποπληρώσει δάνειο 120.000 ευρώ.

Στην περίπτωση του προϊόντος της Εθνικής Τράπεζας, η διαμόρφωση χαμηλότερης αναλογίας LTV έτσι ώστε η αξία του ακινήτου να παραμένει μεγαλύτερη από την οφειλή, οδηγεί σε μέσο όρο “κουρέματος” 30% – 35%.

Ένα αντιπροσωπευτικό παράδειγμα ρύθμισης δανείου που δίνεται στο Capital.gr έχει ως εξής: Το υπόλοιπο του δανείου ανέρχεται σε 140.000 ευρώ και η αξία του ακινήτου σε 100.000 ευρώ. Η Τράπεζα διαμορφώνει αρχικά μία οφειλή 100.000 ευρώ (όσο η αξία του ακινήτου) και “κουρεύει” από αυτήν το 80% (LTV από 80% έως 95%). Από την κίνηση αυτή, προκύπτει οφειλή 80.000 ευρώ. Στη συνέχεια, από τις 40.000 ευρώ που απομένουν από την αρχική οφειλή, η Τράπεζα προχωρεί σε “κούρεμα” από 20% έως 40%, αναλόγως της εισοδηματικής κατάστασης του δανειολήπτη. Από την κίνηση αυτή προκύπτει ποσό από 8.000 έως 16.000 ευρώ. Αθροιστικά επομένως, έναντι της αρχικής οφειλής των 140.000 ευρώ, ο δανειολήπτης θα έχει να αποπληρώσει δάνειο από 88.000 έως 96.000 ευρώ, σε κάθε περίπτωση χαμηλότερο από την αξία του ακινήτου του (100.000 ευρώ).

Σημειώνεται ότι η Εθνική Τράπεζα θα απευθύνει το προϊόν Split & Settle και στους οφειλέτες του νόμου Κατσέλη.