Ισχυρό momentum για τα ακίνητα, πώς θα απελευθερωθεί η δυναμική ανό…

[ad_1]

Της Νένας Μαλλιάρα

Στην αγορά των ακινήτων στρέφει σταδιακά τους προβολείς η επιτάχυνση στη μείωση των “κόκκινων” δανείων, καθώς η αναμενόμενη σύσταση του Asset Protection Scheme, οι τιτλοποιήσεις, οι πωλήσεις, οι πλειστηριασμοί και οι οριστικές διευθετήσεις δανείων που δεν εξυπηρετούνται θα βγάλουν στην αγορά περίπου 100.000 ακίνητα μέσα στην προσεχή διετία, για τα οποία εκδηλώνεται ζωηρό επενδυτικό ενδιαφέρον.

Η συγκυρία αυτή δημιουργεί μεγάλα περιθώρια σωρευτικής ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων από τα προ κρίσης υψηλά της επίπεδα. Σημειώνεται ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν ανακτήσει μόλις το 4,2% από το 42,7% που απώλεσαν στα χρόνια της κρίσης, όταν π.χ. στην Ιρλανδία οι απώλειες ήταν 53,3% και οι ανακτήσεις 34%, στην Ισπανία 35,3% και 15% αντίστοιχα, ενώ στην Πορτογαλία οι τιμές των ακινήτων έπεσαν 13,3% στην κρίση και υπερκάλυψαν τις απώλειες με άνοδο 33,5%.

Η δυναμική ανάκαμψης των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα μπλοκάρεται από το πολυδαίδαλο νομικό και οργανωτικό χάος, το οποίο καλούνται να διαχειριστούν τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και λοιποί διαμεσολαβούντες στις μεταβιβάσεις ακινήτων (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μηχανικοί). Όλοι οι ανωτέρω παράγοντες κρούουν τον κώδωνα του επείγοντος για την επιβολή τάξης στο νομικό και διαδικαστικό χάος που επικρατεί, με τρόπο που να διασφαλίζεται όχι μόνο η ταχύτητα, αλλά και η ορθότητα των μεταβιβάσεων ακινήτων. Στόχος είναι να μη χαθεί το momentum που παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων και η αυξημένη επενδυτική ζήτηση να μπορέσει να καλυφθεί από την αντίστοιχη προσφορά, υπερκαλύπτοντας τις απώλειες επενδύσεων 25 δισ. ευρώ στον κλάδο των ακινήτων το διάστημα 2007-2017.

Στελέχη της αγοράς σκιαγραφούν στο Capital.gr το πώς ακριβώς μπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις των ακινήτων. Καταρχάς, όπως αναφέρουν, για να “ωριμάσει” ένα ακίνητο προς μεταβίβαση, πρέπει να διορθωθούν λάθη ετών στις δηλώσεις του Ε9, του ΕΝΦΙΑ, του κτηματολογίου και του ΤΑΠ, σε συμβόλαια με νομικά λάθη του παρελθόντος, σε συστάσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών κ.λπ. Οι επαγγελματίες του χώρου καλούνται να συμβιβάσουν συνιδιοκτήτες, να λάβουν συναινέσεις  για τροποποιήσεις συστάσεων οριζόντιων ιδιοκτησιών ώστε να επιτευχθεί η πολυπόθητη “τακτοποίηση” του ακινήτου και να λάβει το ακίνητο τη βεβαίωση του μηχανικού προϋπόθεση για την πώλησή του.

Επιπλέον, σε όλο αυτό το χάος έρχεται να προστεθεί και το γεγονός ότι ο κάθε δήμος, πολεοδομία, εφορία, συμβολαιογράφος ερμηνεύει διαφορετικά τους νόμους και τις εγκυκλίους και έτσι γίνεται ένα αλαλούμ “πήγαινε – έλα” που δυσκολεύει ακόμα και τους  πιο έμπειρους επαγγελματίες του χώρου.

Επιπρόσθετα, πληθώρα ακινήτων είναι “παγωμένα”, καθώς καθυστερούν διάφοροι  φορείς να συνεδριάσουν ή να ανακοινώσουν τις αποφάσεις τους. Για παράδειγμα, πολύ σοβαρό πρόβλημα δημιουργείται με το θέμα της καθυστέρησης της εξέτασης των αντιρρήσεων επί των δασικών χαρτών  που έχουν κατατεθεί (έχουν συσταθεί περίπου 110 επιτροπές) καθώς και με τις αρχιτεκτονικές επιτροπές που πρέπει να περάσουν κάποια κτίρια πριν “τακτοποιηθούν” βάσει του ν. 4495/17.

Περαιτέρω, η  πληθώρα των νόμων για τις τακτοποιήσεις των αυθαίρετων κατασκευών που έχουν εκδοθεί τα τελευταία χρόνια (3843/2010, 4014/2011, 4178/2013, 4495/2017) καθιστά πολυσύνθετο το καθεστώς που έχει διαμορφωθεί με τα ήδη τακτοποιημένα ακίνητα ως προς την έκδοση βεβαίωσης των μηχανικών. Αν συνυπολογίσουμε και τη δυσκολία μεταβίβασης στα μη τακτοποιημένα ακίνητα ή σε αυτά που ενώ δύνανται να τακτοποιηθούν, δεν μπορούν να μεταβιβαστούν (καταπάτηση σε κοινόχρηστους χώρους κ.λπ.), το άθροισμά τους αυξάνει ραγδαία το ποσοστό των μη μεταβιβάσιμων ακινήτων.

Συνυπολογίζοντας όλα τα παραπάνω το συνολικό κόστος που καλούνται να επωμιστούν οι ιδιοκτήτες και ιδιαίτερα οι διαχειριστές μεγάλων χαρτοφυλακίων (τράπεζες, funds, κ.λπ.) είναι πολλές φορές ασύμφορο σε σχέση με την τελική τιμή διάθεσης του εκάστοτε προς πώληση ακινήτου.

Το κόστος, δε, που απαιτείται για τον έλεγχο της νομιμότητας και της τεχνικής αρτιότητας των ακινήτων  είναι  μεγάλο και για τους υποψήφιους αγοραστές, συνυπολογιζομένου δε και του χρόνου που χρειάζεται και που καθιστά τη διαδικασία απόκτησης ενός ακινήτου πολυδάπανη και χρονοβόρα.

Όπως επισημαίνουν τα στελέχη της αγοράς, κρίνεται απαραίτητο πλέον οι αρμόδιοι φορείς να συντονιστούν και να εξετάσουν τα ζητήματα αυτά, δημιουργώντας ένα πλαίσιο δράσεων που θα επιλύσει συσσωρευμένα προβλήματα ετών ώστε να απλουστευτεί η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων και να γίνει πιο ελκυστική η ελληνική αγορά σε όλους τους ενδιαφερόμενους επενδυτές.